在2023年-2027年的“十四五期間”，首都北京即將啟動“新一輪疏解”應該是基本確定的。
因為就在進入2023年以后，北京連續(xù)發(fā)布了“多個文件”：“2023年市政府工作報告重點任務清單”，“核心區(qū)控規(guī)新一輪行動計劃”和“北京市第二道綠化隔離地區(qū)減量提質規(guī)劃”。
(資料圖)
這些文件的出臺，意味著北京的“新一輪疏解”將主要在以下三個方面上持續(xù)發(fā)力：
第一，北京的“非首都功能”將持續(xù)從主城區(qū)向近郊區(qū)新城疏解，包括常住人口疏解、產業(yè)疏解和新建配套的轉移。
尤其是根據北京官方的口徑，2023年可能將啟動“北京行政機關第二次東遷”，這將是一次較大規(guī)模的疏解行動。
在2023年這一次的“北京行政機關第二批東遷”后，通州和北三縣的“融合發(fā)展”是一定會加速的。
畢竟那么多的“行政人員”入駐北京城市副中心后，如何實現“跨區(qū)職住平衡”是一個迫在眉睫的事情。
通州將在北三縣地區(qū)建設更多的“員工住房”，“學校”和“醫(yī)院”應該是一個大趨勢。
第二，是將持續(xù)降低“東西城核心區(qū)”的四個密度，尤其是常住人口密度應該是重中之重。
東西城核心區(qū)的常住人口將會通過騰退、疏解、征收等多種手段陸續(xù)向外疏解，從而實現人口密度的降低。
第三，主要是對北京主城區(qū)龐大的“城中村”進行騰退治理，也會將一部分常住人口向近郊新城進行疏解轉移。
但是如果僅僅通過以上三大手段，可能還是“不太夠的”。
因為北京最近的“疫情三年”，主城區(qū)常住人口的疏解速度確實放緩了：
2020年北京中心城區(qū)常住人口是1098.8萬，2021年主城區(qū)是1097.2萬人，可以說基本沒有變化。
而根據北京新版城市總體規(guī)劃要求，2020年北京主城區(qū)的常住人口規(guī)模要控制在1085萬以下。
所以如果從常住人口的指標要求看，北京應該還是希望加快主城區(qū)的常住人口疏解速度的。
在這種“人口存量疏解”的背景下，北京樓市即將實施“一區(qū)一策，分區(qū)實測”就比較容易理解了。
根據北京市政府印發(fā)的“2023年市政府工作報告重點任務清單”，在里面的“第232條”就明確提出：完善‘一區(qū)一策’調控措施”的說法。
什么叫做“一區(qū)一策”？
意思就是北京不會進行樓市政策的總體放松，而是根據各區(qū)的樓市情況，各區(qū)各自實施不同的“限購限貸政策”。
北京目前一共有16個行政區(qū)＋1個經濟開發(fā)區(qū)，分成三個“檔次”：
第一是“中心城區(qū)”，包括東西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山，還有未來的通州北京城市副中心。
第二是“近郊新城區(qū)”，包括昌平、亦莊、順義、房山、大興。
第三是“遠郊生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”，包括懷柔、密云、延慶、平谷、門頭溝等偏遠郊區(qū)。
如果按照北京要實施“完善一區(qū)一策的調控措施”的說法，那就是“各區(qū)都可以實施不同的樓市政策”，肯定是“有松有緊”。
再結合目前北京即將啟動“新一輪人口疏解”的基本背景，我們基本可以判斷：北京中心城區(qū)的樓市政策幾乎不可能放松。
也就是說，對于目前的東西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山和通州來說，樓市政策應該不會有太大變化，基本保持不變。
而作為北京的“生態(tài)保護區(qū)”的“遠郊涵養(yǎng)區(qū)”也不會放松樓市政策：包括平谷、懷柔、密云、延慶、門頭溝等也不會實施“一區(qū)一策”。
因為這些“生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”也不允許常住人口聚集和大規(guī)模房地產開發(fā)。
因此最有可能實施“一區(qū)一策松綁政策”的區(qū)域一定是在“近郊新城區(qū)”：房山、亦莊、大興、順義、豐臺。
因為在北京新版城市規(guī)劃中，只有“近郊新城區(qū)”才允許常住人口容量增加，北京近郊新城是承接主城區(qū)人口疏解的核心板塊。
未來北京各大近郊新城都至少要承接主城區(qū)常住人口轉移規(guī)模在10-20萬以上，因此近郊新城才是北京樓市發(fā)力的重點。
那么，哪個“近郊新城”會第一個試點“一區(qū)一策的樓市松綁政策”呢？
目前看房山區(qū)首先“搶跑”的可能性最大。
原因非常簡單：房山區(qū)的經濟水平和房價水平，目前在整個“近郊新城”中都是墊底的。
目前房山區(qū)的“住宅可售存量”已經超過1萬套，按照2022年房山的去量化大概是4000套來估算，房山區(qū)的去化周期已經達到了2-3年。
而且從過去一年的樓市走勢來看，房山樓市隱隱有持續(xù)“走低”的趨勢：市場成交量和成交價格都在持續(xù)“走低”。
因此房山樓市盡快實施“一區(qū)一策”，首先對樓市進行松綁，對于刺激房山樓市，吸引城區(qū)人口加大規(guī)模流入房山，是有明顯利好的。
所以關于近期房山即將實施“樓市新政”的傳聞，我們判斷概率應該是比較高的：取消認房又認貸＋降低首套首付比例。
如果房山實施“樓市新政”，房價會怎么變？
我們認為一旦實施“樓市新政”，房山房價短期內至少上漲20％以上。
原因主要有三點：
第一點，房山的發(fā)展基本面是在不斷提升的，尤其是隨著“樂高樂園”，“宣武醫(yī)院”，“清華附中”，“人大附中”等項目的逐漸清晰落地，房山的配套短板已經逐漸被填平。
第二點，隨著麗金線的建設，房山地鐵將直通麗澤商務區(qū)和西城金融街，房山未來的房價妥妥向石景山看齊。
第三點，一旦樓市新政實施，城區(qū)剛需和改善人群將首先涌向房山購房，畢竟取消了認房不認貸，購房門檻忽然就降低了。
這對于大量的城區(qū)改善客戶來說，是最好的改善機會。
綜上所述，我們認為在北京即將啟動“新一輪人口疏解”的關鍵時間節(jié)點，在北京“近郊新城”完善“一區(qū)一策”是完全有可能的。
這不僅可以推動北京主城區(qū)常住人口加快向近郊疏解，同時還可以幫助北京近郊樓市“去庫存”，最關鍵還有可以讓北京“賣地更順暢”。
這是“一箭三雕”的政策趨勢。
而在五大“近郊新城”中，房山是最有可能“搶跑”的新城，成為第一個“試點新政”的板塊。
房山，將有希望借此“契機”實現翻身！
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