【資料圖】
內容來源：大碗樓市
有個不好的消息，
想在一線強二線買房的朋友，捂住胸口。
3月7日，住房和城鄉建設部部長倪虹公開發表了對樓市的看法，
大家都盯住了他說的這句：
對房地產市場企穩回升充滿信心。
倪長老七七八八列舉了很多論點，來支持樓市今年一定企穩回暖。
包括疫情影響、保交樓、房企融資等等，
說實話，這些論點都沒啥意思，真正引起我興趣的是這句話：
“從政策落實情況看，我們對于首套住房大力支持、對于二套住房合理支持的政策都已經出臺，正在落實見效。”
都已經出臺，言外之意，
大招不會有了，尤其是已經熱起來的一二線熱點城市。
點你們呢，要啥自行車，就這了。
樓市玩的是什么？
玩的就是預期。
一看政策預期沒了，你氣的罵街，嚷嚷著勞資不買了。
沒關系，你不買，有的是人買。
看看2月的二手成交數據，亮瞎眼。
上海成交19300套，2022年7月以來的成交最高點；
成都成交19061套，近11年的單月最高記錄；
北京成交15315套；天津成交14175套；廣州成交9938套；西安成交8161套。
拋開環比和同比的春節因素，
2月，熱點城市的樓市確實回暖了。
你看，連開發商都看到希望的火苗了，
2 月百強房企銷售金額 5184 億元，同比上升 12%，終于止跌企穩；
銷售面積同比下跌-2%，下跌趨勢收窄，暫時擺脫下跌三四成的噩夢。
尤其是萬科3月8日還公開表態要大比例分紅。
3月8日萬科在股東大會上喊出：
未來三年的股東回報規劃計劃每年以現金分紅的方式，分配的利潤30%是底線要求，爭取維持在35%左右。
一邊喊話一邊募資150億元補充流動性資金。
萬科說了，今年手癢癢了，多搞點錢要拿地呢。
不過就今年2月的土拍情況來看，
地價沒降，流拍率降了。
同樣的地價，溢價率提升了5.4個百分點，流拍率卻降到了12%。，去年的月均流拍率是16%。
怪不得倪長老敢說政策已經給足了。
2月的樓市，確實春意盎然。
飄了！
都飄了！
這才2月，誰敢說3月樓市成交不會下滑，土拍不會遇冷，房企不會繼續做噩夢。
現在談樓市回暖，不再放大招，為時尚早。
還在等著一線城市放大招的人很不爽。
其實一直以來，我們始終覺得政策還不到位，還有大招，
根本原因在于，大家都覺得ZF離不開土地收入。
2021年土地收入8.7萬億，2022年下滑到了6.7萬億，
足足少了2萬億，各地方土地依賴度那么高，
一定很難受。
于是，就得出2023年，各地方一定牟足了勁賣地拉樓市。
水妹想說，這個邏輯是錯的。
地方確實依賴土地收入，但并沒有那么依賴，也不會在這一棵樹上吊著。況且2023年的地方壓力，和前兩年又是完全不同的。
因為土地收入和稅收不一樣，土地收入是毛收入。
用于征地拆遷補償、土地開發支出等成本性的硬性支出就要消耗土地收入的7成以上。
剩余不到30%的土地收入才用于基建和專項債利息償還等相關費用。
也就是說，土地款收入少了，拆遷征地和土地開發整理等費用支出相應減少就可以。
而近幾年基建資金來源中土地出讓金在下降，專項債、產業基金、政策性金融的資金占比一直在逐漸增加。
拿2022年來說，
土地出讓收入減減約2萬億元，只影響地方一般公共預算財力約3000億元。
也就是15%。
但是今年的情況是，
政府性基金支出預算的增速目標只有0.4%，
如果把這個目標全加到土地收入上，也只增加267億元。
等于說，今年和去年基本持平就OK，
上面沒讓你猛干！
而缺失的那部分收入，地方是從哪里找補的呢？
首先是地方負債在減壓，
今年的赤字率雖然定了3%，看似比去年多了0.2個百分點，但這5100億元的增量赤字全是上面在背。
拿基建投資來說，今年上面安排了6800億元，比去年又增加了400億元，增速創 4 年新高。
同時上面給地方的轉移支付今年還增長了7.9%。
也就是說，今年很多地方上的投資不僅有人分擔，還會拿到更多轉移支付的錢。
其次，去年減稅退費高達4.2萬億，根據目前的延續和優化政策，今年大概會降到2萬億以下。
并且，今年因為YQ防控政策調整，前幾年每年花掉的三四千億，今年大概也會剩下大部分。
一里一外，地方又省下一大筆錢。
以上這些，足以覆蓋掉土地收入縮減2萬億帶來的3000億元預算缺口。
看吧，你以為大家都是一條繩上的螞蚱，
一榮俱送、一損俱損。
其實，人家早留好后手了。
起碼今年，不慌。
今年這形勢，就是很奇妙。
土地收入少了，土地供應就少，
土地供應少了，新房入市就少，
結果反倒是還會漲價。
尤其是一線城市，
一旦政策預期落地，很多手里拿著錢卻一直在觀望的人，
只要看到連續三個月的高成交量，一定會行動。
今年，漲幅預期最大的就是一線城市。
按照近15年的漲跌周期來看，
北京一二手房月成交15000套且連續3個月以上，基本就是上漲門檻了。
上海要到2萬套以上，廣州是15000套，深圳是8000套。
該看房的要看起來了，不要等3、4月一過，錯失機會。
還有一點，
根據今年的政府性基金預算目標，土地收入目標基本和去年持平，
如果土地收入不會大規模增長，今年大量待拆遷和征收的土地進度也會放緩。
博拆遷的朋友，大概還要等一等。
除非有一種可能，
就是拆遷之后再度入市的土地，獲取的利益非常豐厚，
否則，沒人有動力搞拆遷耗費土地收入。
這么一看，越是樓市復蘇慢、無利可圖的地方，越難拆遷。
總之，今年已經不是什么樓市分化年了，
而是金字塔年。
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