可帶押過戶+接力貸，北京二手房買賣更方便了

3月31日，北京市正式宣布啟動存量住房交易的“帶押過戶”模式，這可以說是北京歷史上“330”出臺樓市新政的亮點。

什么是“帶押過戶”？

簡單來說，就是在做二手房交易時候，不再需要提前還貸了，無需墊付資金以解除抵押，即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立，直接過戶。

(資料圖片僅供參考)

其實“帶押過戶”模式早就已經在全國30個城市啟動了，包括深圳、廣州、武漢等城市早就已經實施這個政策了。

北京這次啟動“帶押過戶”都算比較晚了，而且要滿足以下四個條件才能實施“帶押過戶”：

第一，房子必須是個人產權，不能是公司產權。

第二，房子只能是一次抵押，不能是二抵。

第三，房子只能是商業貸款，經營貸和公積金貸款都必須提前還貸。

第四，買方必須是全款或商業貸款，不能是公積金貸款。

由此可見，北京本次的“帶押過戶”主要是針對商業房貸。

而且北京這一次的“帶押過戶”政策主要是來自于國家部委的要求，因為在3月30日國家自然資源部、中國銀保監會就聯合下發了《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》。

根據這個“通知”的要求，將會在全國范圍逐漸推行“帶押過戶”政策，也就是說過不了多久，在全國范圍內都可以實施“帶押過戶”政策。

以后的二手房買賣將會非常方便：不需要還完貸款即可賣掉過戶。

這當然有利于刺激樓市的需求。

以后買房投資，只需要考慮首付高低和房貸高低就可以了，后面再通過“帶押過戶”直接可以完成交易了。

但北京這一次推行“帶押過戶”，其實對于北京樓市來說，利好要更加明顯一點，甚至有可能會帶動北京二手房市場的持續交易提高。

原因非常簡單：因為北京的存量房貸利率比較高。

如果北京推行“帶押過戶”的話，其實可以通過帶押過戶來實現“存量房貸利率的下降”，而不用再提前還貸了。

我們都知道，如果你是在2018年-2021年在北京買房的話，那么房貸利率至少都會在5.88％-6.4％之間，這個房貸利率是非常高的。

而經過幾輪降息以后，目前北京的首套房貸利率已經降到了4.85％，二套房貸利率也降到了5.35％。

由此可見，對于很多的北京購房家庭來說，現在最需要的就是“降低存量房貸利率”，這樣就可以降低月供。

有很多人為了能夠“降低存量房貸利率”，甚至不惜采用“先提前還貸”，然后“再做經營貸”的方式，這樣轉貸的方式來有效降低房貸利率。

所以導致在之前的一段時間里，出現了一波明顯的“提前還貸潮”：因為只有提前還貸，才能接著做經營貸，實現轉貸。

結果很多人“很傻很天真”，以為“提前還貸”是因為大家已經還不起月供了，甚至以為樓市要崩盤了。

但是隨著監管機構加強了對“抵押經營貸”的檢查力度，目前還想做低利率的抵押經營貸已經比較困難了。

也就是說，企圖要通過轉貸來降低房貸利率，已經比較難了：抵押經營貸的條件要求越來越苛刻。

那怎么辦？

目前只有兩種辦法可以實現：一種是“商貸轉公積金貸款”政策，另外一種就是“帶押過戶”來完成。

但是由于目前北京尚未開通“商轉公”通道，所以對于北京的高房貸利率購房人來說，商轉公就沒有辦法實施了。

唯一的辦法就是“帶押過戶”：通過帶押過戶實現親屬之間的過戶和二次買賣，可以有效降低房貸利率。

比如你第一次買房的時候，貸款利率是5.8％，那么現在你就可以通過“帶押過戶”直接賣給你的父母，房貸利率就從原來的5.8％下降到了現在的4.8％。

很多人可以會說：父母可能貸款不了怎么辦？

其實不用緊張，因為北京目前已經允許實施“接力貸”了：

2023年2月15日，北京商報了解到：北京房貸政策出現松綁，部分銀行將借款人可貸“年齡＋期限”放寬至80-85周歲。多家銀行承認均可以辦理“接力貸”，用父母購房資格購房，由父母作為主借人、子女作為共同借款人一起承擔還貸責任。

也就是說，通過“帶押過戶”其實是可以在直系親屬之間“過戶”，來間接降低存量房的房貸利率的。

這可能是目前“帶押過戶”能夠給北京樓市帶來的最大好處。

除此之外，“帶押過戶”還能明顯降低二手房交易的成本和時間：

之前要買房人想“解押”，要申請，湊錢，還錢，之后才能過戶，而買房人需要拿這套房再評估、再貸款。現在兩個步驟合一，大大減少了所需的交易時間，節省了一大筆財務成本。

因此“帶押過戶”是肯定能夠推動一手房樓市的復蘇的。

目前北京樓市主要是剛改購房占絕對主力，這批購買力多數需要“賣一買一”，但因為原來二手房交易遲滯而最終無法落實。

盤活二手市場，能解決這部分買家的購房困擾，加速一手房的市場成交，有利于政府賣地。

尤其是針對北京這種以存量房交易為主的城市，“帶押過戶”政策的實施，對樓市肯定有明顯的利好。

不管是一手房，還是二手房，交易速度都會提升。

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