陽光100非住宅多元收入占比達(dá)一半 凈利潤達(dá)32億元增長12倍

  “在同行都在追求規(guī)模時(shí)，陽光100放棄了規(guī)模膨脹的方向，把住宅開發(fā)交給同行合作，把同質(zhì)化競(jìng)爭變成互補(bǔ)，追求自身業(yè)務(wù)能力的提升和個(gè)性化的成長道路，揚(yáng)長避短做長項(xiàng)。”3月31日，在陽光100的2019年業(yè)績說明會(huì)上，陽光100董事會(huì)主席易小迪表示，“未來5年負(fù)債降至200億元以下，主營收入超過200億元，租金收入超過20億元，這就是我們轉(zhuǎn)型的方向。”

    事實(shí)上，在近期內(nèi)房股密集亮出2019年成績單時(shí)，極少數(shù)房企掌舵人將2020年銷售目標(biāo)增速定得超過20%，同比15%以內(nèi)的規(guī)模增速是大多數(shù)房企的選擇。同時(shí)，眾多房企高管也釋放出一個(gè)共識(shí)，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)已經(jīng)告別高增長時(shí)代，接下來是緩增長時(shí)代，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)的是，圍繞主業(yè)謀篇布局多元化業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長。

    從這一戰(zhàn)略方向看，在強(qiáng)手環(huán)伺的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過幾年努力，陽光100已經(jīng)探索出了自身獨(dú)特的發(fā)展路徑，找到了支撐企業(yè)業(yè)績發(fā)展的第二增長曲線，即非住宅產(chǎn)品合約銷售提升至50%，這表明其商業(yè)配套、文旅產(chǎn)品和提升土地價(jià)值后變現(xiàn)等多元化業(yè)務(wù)步入收獲期。

    凈利潤達(dá)32億元增長12倍

    非住宅多元收入占比達(dá)一半

    據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，陽光100銷售總額為220億元，其中合約銷售金額為103.38億元，出讓資產(chǎn)產(chǎn)生的收益為117億元;凈利潤大幅增長12.2倍至32.15億元;歸屬權(quán)益股東的應(yīng)占年度溢利增加至18.048億元;毛利率上升了4.3個(gè)百分點(diǎn)至25.3%;總負(fù)債率下降至79.9%。

    對(duì)于業(yè)績?cè)鲩L的原因，易小迪指出主要有三方面，第一，公司以前長期投資的資產(chǎn)效益和其他綜合效益在逐漸變現(xiàn)，過去陽光100做遠(yuǎn)郊大盤，在長三角、珠三角和京津冀都市圈儲(chǔ)備了很多優(yōu)質(zhì)土地，加快住宅資產(chǎn)出售和與同行合作后增厚業(yè)績;第二，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型帶來毛利率增加，喜馬拉雅、街區(qū)等高毛利產(chǎn)品比例不斷增加后開始結(jié)轉(zhuǎn);第三，未來業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展，在2020年乃至于今后五年內(nèi)，還會(huì)持續(xù)有比較可觀的一級(jí)土地開發(fā)收入。

    作為內(nèi)房股中少有的以非住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的房企，陽光100戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之后，更加聚焦產(chǎn)品的創(chuàng)新和專業(yè)主義，街區(qū)商業(yè)綜合體、喜馬拉雅服務(wù)式公寓和文旅小鎮(zhèn)三大成熟產(chǎn)品線構(gòu)成了其非住宅業(yè)務(wù)的主力，助力其提升在二、三線城市的拿地話語權(quán)，留下綜合地塊中的商用部分自己運(yùn)營，再通過合作或轉(zhuǎn)讓方式快速變現(xiàn)住宅地塊，成為其第二個(gè)利潤增長極。

    值得一提的是，2019年，在陽光100的103億元合約銷售金額中，非住宅產(chǎn)品為51.34億元，占比提升至約50%，這被管理層視為轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。據(jù)易小迪透露，三大主力產(chǎn)品(上文提及)毛利達(dá)到40%以上，因?yàn)榻环抗?jié)點(diǎn)帶來的數(shù)據(jù)滯后性原因，未來實(shí)際利潤率將會(huì)繼續(xù)上升，這些非住宅產(chǎn)品的建設(shè)和交付，也能同步提高住宅土地的價(jià)值。

    收入多元化、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在同行中獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)模式，讓陽光100在不確定的市場(chǎng)中規(guī)避了單一化業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

    開拓土地一級(jí)開發(fā)收益

    優(yōu)化多元業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)

    “在環(huán)京和長三角兩個(gè)區(qū)域，陽光100土儲(chǔ)規(guī)模比較大，目前其土地價(jià)格上漲百分之二三十，有助于實(shí)現(xiàn)效益增長。”易小迪表示，2020年，陽光100的土儲(chǔ)和一級(jí)開發(fā)土地供應(yīng)量會(huì)達(dá)到新高，收入多元化有利于在特殊時(shí)期抗風(fēng)險(xiǎn)。

    據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，陽光100的總土儲(chǔ)面積約1234萬平方米，貨值超過1500億元。此外，在環(huán)京的河北興隆和溫州鹿城區(qū)分別有逾6000畝和逾2000畝的一級(jí)開發(fā)土地，文旅項(xiàng)目合約及意向土地則超3000畝。其中2020年獲準(zhǔn)上市交易的一級(jí)開發(fā)土地超2000畝。可以預(yù)見，在今后十年內(nèi)，土地一級(jí)開發(fā)將成為公司持續(xù)盈利的一個(gè)增長點(diǎn)。

    在這場(chǎng)業(yè)績說明會(huì)上，易小迪也坦言，出售大體量項(xiàng)目中的住宅開發(fā)部分權(quán)益不是臨時(shí)行為，公司開發(fā)運(yùn)營的商業(yè)部分的推進(jìn)速度可拉高住宅用地溢價(jià)空間，開拓一級(jí)開發(fā)收益，會(huì)成為陽光100實(shí)現(xiàn)多元化收入的長期戰(zhàn)略，公司會(huì)通過一級(jí)開發(fā)和住宅用地合作轉(zhuǎn)讓來提高變現(xiàn)能力和節(jié)奏，不斷改變陽光100的收益結(jié)構(gòu)。易小迪說，“未來五年內(nèi)我們會(huì)持續(xù)堅(jiān)持這樣的策略。”

    “像我們這個(gè)規(guī)模的企業(yè)在北京拿住宅，沒有競(jìng)爭力，因?yàn)橘Y金成本拼不過那些大國企和頭牌企業(yè)，但陽光100的喜馬拉雅產(chǎn)品可以競(jìng)爭任何一個(gè)同行和其他資本合作的單位。”易小迪說，2020年，陽光100將抓住在多地的一級(jí)土地成熟上市的機(jī)遇，積極推進(jìn)住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與合作，強(qiáng)化現(xiàn)金流收入，降低負(fù)債優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，支持主力產(chǎn)品的拓展和競(jìng)爭力的提升。“要跑出一條自己的路子，成為以專業(yè)產(chǎn)品開發(fā)見長的企業(yè)。”

(王麗新)

標(biāo)簽： 住宅