沒(méi)有套路，

沒(méi)有血拼，

只有實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)

“這一次，在北京做項(xiàng)目，終于有錢(qián)賺了！”

一位剛剛參加了北京市2022年第一次集中供地的房企投資負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

話(huà)語(yǔ)間，揚(yáng)眉吐氣！

對(duì)于熬過(guò)去年、熬到今天，又在這次集中供地中有所斬獲的房企投拓人員來(lái)說(shuō)，對(duì)比前幾年“沒(méi)有利潤(rùn)、只有業(yè)績(jī)”的窘境，這次土拍的結(jié)果有利潤(rùn)、有業(yè)績(jī)，讓自己在公司內(nèi)部打了一個(gè)“翻身仗”。

先上表，看看誰(shuí)是這次的贏(yíng)家——

2022年第一次集中供地拿地房企

接下來(lái)，讓我們看看，為什么這次拿地有錢(qián)可賺——

—土地成本可控—

衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)情況，一個(gè)簡(jiǎn)單的靜態(tài)指標(biāo)是“地貨比”，計(jì)算公式為總地價(jià)/總貨值，在這里我們簡(jiǎn)化為：

成交樓面地價(jià)/銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)

在二線(xiàn)城市，地貨比在0.5-0.6屬于比較理想的狀態(tài)。三四線(xiàn)城市因?yàn)殇N(xiāo)售流速慢，一般地貨比要在0.4及以下。

北京、上海這樣的一線(xiàn)城市，市場(chǎng)需求大，土地資產(chǎn)質(zhì)量好，土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，一般公司給予的地貨比指標(biāo)比較寬松，0.7以下就可以做。

在前兩年土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候，地貨比有時(shí)候會(huì)拼到0.8，甚至0.9，這時(shí)候一般就會(huì)虧損。

因?yàn)橐痪€(xiàn)城市房?jī)r(jià)比三四線(xiàn)城市高，所以一線(xiàn)城市地貨比指標(biāo)即便有時(shí)候高達(dá)0.8，還要看房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的絕對(duì)差額。如果絕對(duì)差額在1.5萬(wàn)元/平米及以上，這個(gè)項(xiàng)目仍然是有利潤(rùn)的。

以2021年朝陽(yáng)區(qū)幾塊供地情況看，地貨比均值約在0.8。

2022年第一次集中供地地貨比

這次出讓的土地，地貨比平均值在0.53左右，這對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是很理想的狀態(tài)了。

個(gè)別郊區(qū)或市場(chǎng)情況不好的地塊，地貨比更是創(chuàng)下新低。

比如北投拿下的副中心地塊，地貨比約0.39；懷柔科學(xué)城拿下的懷柔雁棲鎮(zhèn)地塊地貨比只有0.29。

也就是說(shuō)，哪怕這些地方國(guó)企是出于“托底”任務(wù)拿地，這些地塊的利潤(rùn)厚度也是足夠的，將來(lái)或自己慢慢開(kāi)發(fā)，或轉(zhuǎn)讓、找合作伙伴，都有充足的利潤(rùn)空間。

當(dāng)然，這么好的地貨比指標(biāo)，跟政府定的起始地價(jià)和溢價(jià)率有關(guān)。

政府有心讓利，把起始地價(jià)和溢價(jià)率控制在比較低的區(qū)間，這一點(diǎn)在杭州、上海等城市也都在進(jìn)行，這是恢復(fù)市場(chǎng)信心，打造房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)必要的動(dòng)作。

除了政府讓利之外，參與競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)少，多數(shù)為國(guó)企，企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)不激烈，互相禮讓?zhuān)补餐炀土诉@次土拍皆大歡喜。

這次能參加拿地的都是“家里有糧”和“劫后余生”的房企，大家惺惺相惜，再?zèng)]有以前土拍市場(chǎng)上你死我活的競(jìng)爭(zhēng)，都保持默契，“文明禮讓道路寬”。

開(kāi)發(fā)商非常理智，不僅沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)到高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)，就連競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，都十分小心。

例如，昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期這個(gè)高流速地塊，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手寧可放棄，也不染指1萬(wàn)平米起的現(xiàn)房銷(xiāo)售。

開(kāi)發(fā)商“克制”舉牌帶來(lái)的變化不僅是項(xiàng)目無(wú)需高標(biāo)準(zhǔn)方案，更重要的是，項(xiàng)目的房?jī)r(jià)和地價(jià)差（簡(jiǎn)稱(chēng)：房地差），較去年一批次集中供地有了大幅提升。

比如，2021年競(jìng)爭(zhēng)激烈的昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，不但要建2.95萬(wàn)平米的公租房，還要執(zhí)行高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，成交后的房地差居然只有1萬(wàn)元/平米左右。

而今年，緊挨著這塊地的昌平中關(guān)村生命科學(xué)園三期地塊，雖然拍到了上限價(jià)格，房地差也有2萬(wàn)元/平米左右。

開(kāi)發(fā)商有了利潤(rùn)，才有提升產(chǎn)品品質(zhì)的動(dòng)力。目測(cè)，2022年新拿地的項(xiàng)目品質(zhì)會(huì)比去年有所提升，買(mǎi)房的客戶(hù)可以期待這波新產(chǎn)品。

—有錢(qián)自己賺—

除了肉眼可見(jiàn)的項(xiàng)目利潤(rùn)率提升，這次參加土拍的房企多是“單打獨(dú)斗”，聯(lián)合體拿地的現(xiàn)象很少見(jiàn)，這或許可以從另一個(gè)側(cè)面佐證本次土地出讓“有錢(qián)賺”。

為什么大家都喜歡自己拿了呢？

房小評(píng)做了個(gè)小調(diào)研，參與調(diào)研的房企反映的原因集中于以下方面：

1、這次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少了

很多“黑馬”房企還在“躺平”或“爬坑”過(guò)程中，本次集中供地較2021年第一批次集中供地競(jìng)爭(zhēng)烈度降低了不少。

2021年北京第一批次供地30宗，涉及12個(gè)區(qū)，總建筑規(guī)模約345萬(wàn)平米，掛牌總價(jià)約1035億元。

2022年北京第一批次供地18宗，涉及10個(gè)區(qū)，總建筑規(guī)模約169萬(wàn)平米，掛牌總價(jià)約492億元。

2021年和2022年第一次集中供地結(jié)構(gòu)變化

其中，熱點(diǎn)地塊也少了很多。

以前民企都選擇第一批次集中供地拿地，主要是年內(nèi)可形成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在規(guī)模為王的時(shí)代，大家寧可不要利潤(rùn)，也要業(yè)績(jī)，所以去年第一批次集中供地是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的。

經(jīng)歷2021年下半年的供給側(cè)改革之后，行業(yè)回歸利潤(rùn)為王的經(jīng)營(yíng)理念。能在2022年初拿出錢(qián)在北京拿地的房企，都是實(shí)力雄厚，但是從參與者數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)烈度來(lái)說(shuō)，都是下降的。

過(guò)去，因?yàn)榈貕K算賬沒(méi)利潤(rùn)，大家干脆合作，分擔(dān)虧損，分成業(yè)績(jī)，各自實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)目標(biāo)，減少資金壓力和虧損壓力，所謂“吃虧喜歡拉同伙兒”，而看到這次地塊有錢(qián)賺，但凡有錢(qián)的房企，當(dāng)然選擇獨(dú)享。

2、合作伙伴躺平了

在北京土拍市場(chǎng)上，大家經(jīng)常看到熟悉的聯(lián)合體身影，有些房企合作習(xí)慣了，合作也很順暢，喜歡一起出面拿地。

但是，在去年的行業(yè)供給側(cè)改革當(dāng)中，有的合作伙伴信用爆雷了，或者這次沒(méi)錢(qián)參與（請(qǐng)?jiān)徳谶@里不好點(diǎn)名舉例），只剩下有錢(qián)的房企單打獨(dú)斗了。

3、過(guò)往合作矛盾多

除了少數(shù)順利的合作之外，合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中的矛盾糾紛并不少。

因?yàn)椋F(xiàn)在的合作開(kāi)發(fā)，本質(zhì)都是大家分權(quán)：你拿操盤(pán)，我拿工程，不是一家公司，管理風(fēng)格也不一樣，最終都是“鐵路警察各管一段”，在產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，爭(zhēng)執(zhí)得不可開(kāi)交。大家都認(rèn)為自己牛，專(zhuān)業(yè)上無(wú)法爭(zhēng)高下，最后只能領(lǐng)導(dǎo)出面和諧。

有時(shí)候，合作過(guò)程中還會(huì)遇到不講武德的伙伴，談判的時(shí)候說(shuō)得好好的，到真正操作的過(guò)程中損人利己的事情不少干，尤其趕上市場(chǎng)不好的時(shí)候，自己偷偷降價(jià)跑路，把合作伙伴扔在山腰上。

據(jù)說(shuō)，合作伙伴鬧起脾氣，互相不給面子，搶公章、封工地的事情也時(shí)有發(fā)生。

—房子不愁賣(mài)—

在供地結(jié)構(gòu)當(dāng)中，北京市政府有意避開(kāi)了房子存貨比較多的區(qū)域。例如，2021年供地當(dāng)中，朝陽(yáng)區(qū)占比較高，目前存貨較多，今年首次集中供地，朝陽(yáng)供應(yīng)明顯減少。

此外，海淀不供地，對(duì)于石景山和昌平就是利好。因此，2月17日的土拍現(xiàn)場(chǎng)，緊鄰海淀的昌平中關(guān)村生命科學(xué)園三期地塊受到追捧，10家房企參與競(jìng)拍。

在觸及地價(jià)上限的最后一手舉牌時(shí)，因?yàn)槭殖?號(hào)牌的建發(fā)代表與手持81號(hào)牌的綠城代表幾乎同時(shí)舉牌，競(jìng)拍一度中斷，后經(jīng)公證處人員與拍賣(mài)工作人員視頻回放確認(rèn)，才確認(rèn)地塊歸屬。

2021年和2022年第一次集中供地分布

從供地分布來(lái)看，昌平、朝陽(yáng)都沒(méi)有加大供應(yīng)，為去年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目去庫(kù)存留出了時(shí)間，而且地塊越來(lái)越向中心城區(qū)和優(yōu)質(zhì)區(qū)域靠攏。

比如，這次豐臺(tái)供應(yīng)的紀(jì)家廟和大井新村地塊，明顯優(yōu)于去年同期張郭莊和張家墳地塊，區(qū)域供應(yīng)量大的問(wèn)題將逐步化解。

2021年北京新建商品住宅批準(zhǔn)上市套數(shù)為96598，集中供貨時(shí)間為9月份，也就是土拍4個(gè)月之后可以上市。

由此推斷，北京2022年第一批供地項(xiàng)目集中入市時(shí)間將在6月底。

截至2022年1月份，北京住宅存量7.3萬(wàn)套左右，以2021年平均每月3000-3500套的去化速度計(jì)算，6月份集中供地之前，北京新房存量將會(huì)低于6萬(wàn)套，此時(shí)項(xiàng)目集中推盤(pán)十分有利于市場(chǎng)成交放量，從而影響成交價(jià)格。

北京樓市流速較好，預(yù)售政策也比較寬松，土地信用質(zhì)量好，拿下這樣的地塊，不僅可以給公司帶來(lái)比較好的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，更能帶來(lái)很好的融資現(xiàn)金流，以及信用背書(shū)。

例如，旭輝單獨(dú)以14.07億元拿下順義新城平各莊6046地塊，樓面地價(jià)約2萬(wàn)元/平米，銷(xiāo)售限價(jià)約4.4萬(wàn)元/平米，地貨比只有約0.45。這樣的項(xiàng)目，在不考慮流速的情況下，是少有的高利潤(rùn)項(xiàng)目。

去年很多閩系民營(yíng)房企紛紛陷入信用違約時(shí)，整個(gè)行業(yè)民企信用呈現(xiàn)螺旋下降的態(tài)勢(shì)，旭輝卻因?yàn)榍罢暗膽?zhàn)略布局，謹(jǐn)慎的經(jīng)營(yíng)策略，提前控制了公司的負(fù)債規(guī)模，降杠桿、降負(fù)債，使得公司現(xiàn)金流安全度過(guò)此次沖擊。

在旭輝內(nèi)部，一直講究房地產(chǎn)周期論，雖然這兩年房地產(chǎn)周期被打破，但是旭輝堅(jiān)持“逆周期拿地、順周期賣(mài)房”的策略沒(méi)有變。

因此，當(dāng)下又到了旭輝“逆周期拿地”的時(shí)間。民企中，終究是耐得住寂寞的旭輝，又贏(yíng)得了這次行業(yè)調(diào)整的先機(jī)。

大家都清楚，此時(shí)拿地越多，銀行給予的授信越高，尤其是北京這樣一線(xiàn)城市的土地資源，不僅可以給旭輝帶來(lái)很好的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，更能帶來(lái)信用安全的背書(shū)。

此時(shí)，仿佛聽(tīng)到了旭輝“經(jīng)營(yíng)油門(mén)”的轟鳴聲，可惜大部分民企沒(méi)機(jī)會(huì)效仿了。

標(biāo)簽： 一線(xiàn)城市