關于朝陽、海淀、昌平項目，我們平時討論比較多，今天這篇是無充值無恰飯的大興的板塊以及新盤盤點。
(資料圖片僅供參考)
大家可以放心觀看。
純干貨，不啰嗦。
01大興買房的核心原則是什么？
隨便抓一個寶子來問問，大興買房的核心原則是什么？
不知道不要緊，先科普給你。
偉大的魯迅先生曾經說過，北京買房，南城和北城是有很大區別的。
北城買房側重投資，南城買房側重自住。
北城買房都是碼農，有錢敢上杠桿，接盤動力足，所以開發商容易擺爛。
南城買房需求少，競品還特別多，開發商特內卷，還一不小心就把自己卷死了。
比如在昌平，尤其是昌平南，你可能會選擇一個升值潛力更好的盤，因為距離上地西二旗產業區比較近，都是北清一條路，你海淀漲，昌平南肯定跟漲。
但你往往會買到一個品質沒那么高的盤，比如大白墻交付、低得房率的連廊戶型。
如果對品質有要求，那么可能要加3500元/平的精裝包。（所以精裝交付的北清橡樹灣能賣的好，真是有原因的）
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然而，大興買家，人家主要是以通勤、自住為主，格局高眼界寬。
什么投資，什么年代了還提投資？咱自己活的高興最重要。
上班的奧秘在于摸魚，生活的真諦在于躺平。
買房一定要買喜歡的，增值愛誰誰。
再加上大興空地很多，供應一直很大——我記得2020年大興全年新房成交了一萬套。
這是多么牛逼的數字。隔壁區都羨慕哭了。
所以大興新盤的內卷，是全北京最卷，是品質和價格、銷售小哥哥小姐姐顏值身材服務等全方位的卷。
你品質好我品質還好，
你便宜我比你更便宜，
總之，大興的樓盤品質整體上是吊打昌平的。
我強烈建議昌平買家沒事不要隨便來大興，看到大興新盤的品質你會emo，會懷疑人生……
好了，最后我們回歸初心，大興買房的核心原則是什么？
一句話總結，大興買房，在自住為主的基礎上，盡可能選擇素質更好的地段就好了。
至于品質，因為足夠內卷，開發商品質都不會做爛。
請把這句話在心里默念三遍。
02大興板塊梯隊排名——誰是帶頭大哥？
接下來咱們開始盤道了。
大興那么多板塊，誰才是帶頭大哥？
因為貓叔一直是主張“產業板塊論”的，也就是所有板塊排序主要依據于產業而不是其他。
所以根據這個理論，把大興主流板塊分成三個梯隊。
第一梯隊是西紅門，包括西紅門東西片區。
受到金融街和中關村外溢，強大的商圈，交通通達性優勢大，依然有發展預期。
第二梯隊是舊宮和瀛海。
受到亦莊產業外溢，環境很好，配套欠缺，會吸引到朝陽改善群體，依然有發展預期。
第三梯隊是泛黃村板塊。
受到金融街和中關村外溢，但金融街和中關村的直接外溢板塊太多了，黃村只能作為次次級外溢板塊。同時因為黃村本身也有產業，也能吸引到大興本地土著。板塊內配套成熟，沒太多發展預期。
第四梯隊：新機場板塊以及其他
我們把距離新機場比較近，六環外的都叫新機場板塊。都快到河北了。
板塊前途是光明的，道路是曲折的，粉絲是不買的，貓叔是懶得分析的。
所以只盤點了前個板塊的新盤：
西紅門板塊——西紅門橡樹灣、御璟星城、熙紅印等存量尾盤
舊宮——首開保利·熙悅云上，綠城·和錦誠園
泛黃村板塊——星光城、中鐵興創·逸境、星光城、中駿金輝·未來云城
我們一個板塊一個板塊的聊吧。先進大興區交流群也可~
03西紅門，大興帶頭大哥
我說西紅門是大興買房的第一板塊，誰贊成，誰反對？
然而西紅門板塊內部也有分歧。
比如，當京開高速把整個板塊分成了西紅門西片區和西紅門東片區的時候，這兩個細分板塊誰更牛的爭論就開始了。
西紅門西片區，是一個成熟且穩定保值的老片區。
這片地方大概是我剛從業房地產時期，也就是2012年左右開始發展成型的。
最大的特點之一是商圈無敵。西紅門西板塊商業配套是大興的王者級別，總體量120萬平的西紅門商圈，包括宜家家居和英特爾宜家購物中心等等。
第二個特點是，這個板塊住宅是沿著地鐵4號線發展的，二手房住宅房齡大概在1990年-2014年左右。
作為成熟的二手房片區，整體價格不貴且高品質小區不多。
老破小房源掛牌價在4萬左右，最好的次新，鴻坤理想城曦望山掛牌價在6.2萬/平，但也是2014年建設的產物。
西紅門東片區，也是京開高速以西，是一個有預期待開發的片區。
這個片區基本上都是新房。
說實話，整體的西紅門東片區配套不如西片區。但因為有比較完善的規劃，以及大量的住宅用地待出讓，升值預期比西片區更高。
同時，19號線填補了西片區的地鐵空白。
7月8號，北京地鐵三期建設規劃二次環評出來，19號線南延又重回西紅門東，該站點應該就在西紅門橡樹灣站附近，這次地鐵規劃大概率不會落空。
另外，在教育資源上，西紅門東部板塊也在發力。
7月13號，大興教委與西城區教委攜手在西紅門合作辦學，將引進北京第四中學和皇城根小學，不出意外學校落在西紅門鎮B組團。
這一片住宅整體比較新，未來二手房的換手率和升值，個人認為也會優于西片區。
目前大興最熱的西紅門板塊，熙紅印89平三居還有一些房源，但相對更熱的是御璟星城、西紅門橡樹灣。
熙紅印主要是準現房，但產品力和戶型肯定是沒有另外兩個好。
另外兩個新盤，如果讓我選擇，我會給出這樣的一個排序：
從地段來看，橡樹灣東地塊＞橡樹灣西地塊＞御璟星城
具體購買的時候，大家根據需求來決定就好。
從位置來看，御璟星城的位置在西紅門橡樹灣以北600米，也是5環內的位置。兩個盤距離很近，相差并不大。
但是如果你會看規劃，你就會發現一些差別。
御璟星城所在的位置，周邊是偏老一些的社區，整體的環境和小區周邊的城市界面已經不能改變。
但是西紅門橡樹灣是在一片大的居住組團里，公園、養老設施、教育用地在樓盤周邊都有體現。未來的預期和整體城市界面是更好的。
另外，因為橡樹灣東地塊更臨近地鐵，同時也有公園和幼兒園等，位置更好。
做個總結吧：
如果你偏愛低密住宅，可以接受城市界面差一點，那么可以選擇御璟星城。
如果你想要有更好的樓盤保障，更看重未來規劃和整體片區的素質提升、品牌實力，那么可以選擇西紅門橡樹灣。
當然以上只是我初步的判斷，并不是特別科學，具體到選籌上還是要根據大家的家庭需求來看。
歡迎大興置業的寶子們，以及對大興樓盤有意向的寶子們，掃碼入群討論。
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