再發利好!預售資金監管優化舉措來了

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內容來源：中指研究院

自11月11日，央行、銀保監會發布“金融16條”支持房地產市場平穩健康發展后，14日，銀保監會、住建部、央行再次釋放政策利好，聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險。《通知》對保函的額度和期限、商業銀行開具置換預售監管資金具備的條件、房地產企業如何使用保函、商業銀行如何防范風險等內容作了明確規定。1、預售資金監管更加靈活，保函可以置換監管賬戶的資金，但有額度限制，留存的資金需要基本確保項目可以竣工交付，剩余資金不足，出函銀行應立即墊付。《通知》明確保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。同時指出，在保函有效期內，如監管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶內剩余資金后的差額部分。2、為優質房企提供資金流動性支持的同時，也可防范銀行的業務風險。一方面，《通知》明確商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。因此，優質房企更受政策支持，短期這部分企業預售資金的使用效率將提高，也將一定程度緩解企業資金壓力。另一方面，《通知》對商業銀行開具保函提出明確條件限制，評級低或資產規模小的銀行不得開展業務，不得給有關聯的房地產企業出具保函等，同時明確商業銀行要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防范保函業務風險。3、明確置換出的預售監管資金的用途，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等。《通知》要求房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。2022年以來，面對諸多開發企業發生資金流動性問題，全國已有超110省市調整預售資金監管政策，或放松資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。本次政策從全國層面對保函置換預售監管資金的方式提出細致要求，既允許房企以保函置換部分監管資金，提高資金流動性，又要求資金監管賬戶留存充足額度，保障項目竣工交付。

本次政策出臺后，各地的預售資金監管政策有望加快落地執行，為優質房企釋放更多資金流動性，但短期來看，政策效果或有限。結合此前多個監管部門釋放的政策利好，房地產市場信心有望得到進一步提振，多個政策疊加也可以更好地發揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。

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