2022年11月24日根據北京官方的數據顯示：23日北京新增本土感染者是“509＋1139”，這是北京本輪疫情以來連續三條“破千”。
由此可見，就算是北京這樣的“嚴防死守”的城市，面對本輪疫情也已經幾乎要“破防了”。
(資料圖)
疫情越來越難“防控”，主要的原因是三個方面：
首先第一個是“這個病毒變異太快，傳染速度越來越快”，據說目前BF7變異株的傳染系數已經超過18，意味著幾乎“防不勝防”。
第二個則是國家越來越強調“全面精準防控”，盡可能協調疫情防控和穩定經濟的關系，不再像以前動不動就“全城靜默”。
第三個，也是最容易調整的一個，那就是中國大城市的“城區人口過于集中”，導致“疫情防控難度增大”。
我們根據“北京2022年11月22日北京疫情場所分布地圖”就可以看出，北京的“疫情場所”絕大多數都分布在“北京四環里”。
北京“城市單中心”的發展弊端可以說是“一覽無余”。
尤其是北京“四環里”還包括了“全國政治中心”，其人口密度的居高不下和城市地位的特殊性，都要求北京必須要加速新的城市規劃落地速度了。
因此，我們的預判是：未來5年，北京都市圈的建設速度一定會加速。
這是在“后疫情時代”，北京不得不做的一件事了。
第一：北京老城區的人口疏解速度將會加快，尤其是四環里，三環里的常住人口密度可能還要加速降下來，減少疫情的反復強度。
最近北京市剛剛下發了《北京市老舊小區改造工作改革方案》，緊接著是“西城區大吉七號地塊申請式退租正式啟動”。
然后是11月18日，法源寺歷史文化街區公布了《開展申請式退租意向摸底工作告知書》，“菜市口二期退租”也要馬上就要啟動了
降低老城區常住人口密度，目前看還是要加速“老平房的退租力度”，“簡易樓的騰退速度”和“老舊危房的改建”。
另外，根據北京最新公布的《北京市老舊小區改造工作改革方案》，老城區里面的“違建”，“群租”，“地下室空間”也要加速拆除速度。
由于目前北京老城區擁有全北京、乃至全國最好的“教育資源”和“醫療資源”，所以只要口袋里有錢，幾乎所有人都想在北京老城區擁有“住房”。
出門就是“故宮”“王府井”，各種“文化小胡同”和“各大部委”，全國最好的“北京四中”和“協和醫院”，可以說北京老城“永不落”。
在這種背景下，北京應該盡快出臺“因區施策”，防止常住人口“回流”老城區，通州的“雙限政策”就非常值得借鑒。
第二：北京近郊新城應該加快建設速度，快速承接“城區人口外溢”，形成多個“副中心”發展格局。
根據目前的北京常住人口格局，僅有“通州城市副中心”一個副中心顯然是不夠的，應該盡可能打造“多個副中心”，引導城區人口迅速疏解。
甚至可以在購房政策盡快推出“因區施策”，引導城區人口盡快向近郊區新城疏解，給予在近郊新城買房一定的“優惠政策”。
比如只要將城里的房子賣掉，在近郊區購房，二套房首付建議應該從目前的80％下降到60％，房貸利率上可以按照“首套房的4.85％實施”。
或者直接將近郊新房的“非普線”大幅提高，也可以起到降低首付的作用。
北京的購房政策真的是急需調整了。
但是我們依然認為：未來北京的購房政策調整，肯定依然是“因區施策”，主城區的購房政策一定會保持“高壓狀態”，而重點是近郊新城的樓市政策，有望迎來“破冰”。
簡單來說，北京樓市政策只要需要調整，一定是要服務于北京新版城市規劃的落地實施的。
而北京新版城市總體規劃，其核心就一條：疏解做優城區，做大做強近郊新城，高質量發展城市副中心。
這也就說明：北京主城區、通州城市副中心的樓市政策應該是不會有變化了，北京的“因區施策”大概率還是會在近郊新城。
“控城區，松郊區”應該是北京樓市的基本趨勢和特征。
第三，“北京都市圈”也要加速形成，軌道交通格局已經基本成型，北京人口將進一步向“雄安和環京”疏解。
在未來五年，北京常住人口僅僅從“城區”向“郊區”疏解可能還不夠。
更大的范圍是北京人口會向整個“北京都市圈”范圍疏解擴散，這里面最重要的當然是向“雄安新區”和“北三縣”地區疏解擴散。
目前我們已經知道是“央企總部”和“在京部屬大學”正在加速向雄安新區轉移，這有可能將會帶動數十萬北京常住人口的疏解。
未來可能還會有“金融機構”和“部分行政事業單位”會向雄安新區轉移，帶來的北京常住人口可能會更多。
雄安新區作為“北京都市圈”的一部分，未來承接大規模的北京常住人口已經成為定局。
而在北三縣地區，近期隨著22號線地鐵的全面開工建設，京唐城際也即將在2022年年底開通運營。
備受詬病的“檢查站”和“防疫政策”問題有可能也會迎刃而解，已經離開的人口非常有希望重回北三縣。
綜上所述，我們認為隨著疫情防控的常態化，大量人口聚集大城市核心區的現狀一定會被“加速調整”。
在二十大報告中，也明確提到了“要轉變超大特大城市的發展方式，加速形成新的發展格局”。
中國核心大城市的“人口郊區化”，甚至是“都市圈化”，已經成為定局，尤其是在疫情屢次“破防”背景下，這種調整將會在未來五年明顯提速。
甚至有可能會帶來購房政策“因區施策”：核心大城市的主城區“嚴控”，而近郊新城逐漸“松綁”，帶動常住人口的郊區化。
因此，不用再擔心大城市的“新區新城”發展不起來了。
因為在疫情常態化背景下，已經是國家戰略的核心布局之一了。
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