投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益占利潤(rùn)總額的比例超過30%，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值占總資產(chǎn)的比例超過70%，紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“紅星美凱龍”)的土地資產(chǎn)如何構(gòu)成?5月31日晚間，紅星美凱龍對(duì)《2018年年度報(bào)告的事后審核問詢函》的回復(fù)公告顯示，其在全國(guó)共持有68家物業(yè)，投資性房地產(chǎn)面積達(dá)688.82萬(wàn)平方米。
所持物業(yè)面積超過688萬(wàn)平方米
5月23日，紅星美凱龍表示收到上海(樓盤)證券交易所上市公司下發(fā)的《關(guān)于對(duì)紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司2018年年度報(bào)告的事后審核問詢函》(以下簡(jiǎn)稱《問詢函》)。在《問詢函》中，上交所對(duì)投資性房地產(chǎn)、其經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)信息兩方面進(jìn)行問詢。
紅星美凱龍2018年年報(bào)顯示，超三成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)來(lái)自其投資性房地產(chǎn)升值。2018年，其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為18.20億元，占利潤(rùn)總額的比例為30.24%，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)凈利潤(rùn)影響較大。
在回復(fù)中，紅星美凱龍列出了投資性房地產(chǎn)所處位置、土地性質(zhì)、購(gòu)置單價(jià)、物業(yè)面積以及報(bào)告期末的賬面價(jià)值。紅星美凱龍所持物業(yè)面積達(dá)688.82萬(wàn)平方米，購(gòu)置成本為460.45億元，土地性質(zhì)包括商服用地、綜合用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地三種性質(zhì)。其中，北京(樓盤)地區(qū)共3家物業(yè);東北地區(qū)共10家物業(yè);華北地區(qū)(不含北京、天津(樓盤))共2家物業(yè);華東地區(qū)(不含上海)共18家物業(yè);華南地區(qū)共2家物業(yè);華中地區(qū)共6家物業(yè);上海地區(qū)共9家物業(yè);天津地區(qū)共5家物業(yè);西部地區(qū)共8家物業(yè);重慶(樓盤)地區(qū)共5家物業(yè)。
2018年，其投資性房地產(chǎn)租賃及相關(guān)收入\/轉(zhuǎn)讓收益共計(jì)66.58億元。截至2018年末，已設(shè)立抵押的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目期末借款余額為175.93億元，資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品余額61.68億元。
2016年至2018年末，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值分別為669.48億元、708.31億元、785.33億元，逐年升值較快;截至報(bào)告期末，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達(dá)70.84%，為最主要的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，估值方法未采用市場(chǎng)法，而采用收益法、直接比較法、假設(shè)開發(fā)法等方法。對(duì)此，紅星美凱龍?jiān)诨貜?fù)中表示，所持有房地產(chǎn)的目的是用于賺取租金用途，對(duì)于公司已投入使用的建成物業(yè)(59家)，采用收益法進(jìn)行評(píng)估; 對(duì)于公司尚在建設(shè)中已接近完工或已完工尚未交付(6家)，建成后收益能夠合理預(yù)測(cè)的，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估;對(duì)于公司實(shí)際完成工程量較少的在建工程(3家)，采用成本法進(jìn)行評(píng)估。
北京北四環(huán)商場(chǎng)被認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)
此外，紅星美凱龍?jiān)?018年年報(bào)披露，有一處持有公允價(jià)值為15.55億元的投資性房地產(chǎn)在項(xiàng)目合作方擁有使用權(quán)的土地上，紅星美凱龍將其確認(rèn)為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)。上交所要求其說明該項(xiàng)房產(chǎn)的基本信息以及將其確認(rèn)為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)的依據(jù)。
回復(fù)顯示，該房產(chǎn)為位于北京北沙灘1號(hào)院的北京北四環(huán)商場(chǎng)。2006年9月，紅星家具集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“紅星家具集團(tuán)”)與中國(guó)農(nóng)業(yè)機(jī)械化科學(xué)研究院簽署《合作合同書》，約定雙方利用中國(guó)農(nóng)業(yè)機(jī)械化科學(xué)研究院擁有使用權(quán)的位于北京市北沙灘1 號(hào)院G地塊合作建設(shè)綜合樓，項(xiàng)目建成后，全部建筑面積由雙方按照6.7：3.3 的比例分成，即紅星家具集團(tuán)分得67%的建筑面積共計(jì)60213.31 平方米(以下簡(jiǎn)稱“取得物業(yè)”)，中國(guó)農(nóng)業(yè)機(jī)械化科學(xué)研究院分得33%的建筑面積共計(jì)29657.30 平方米(以下簡(jiǎn)稱“租入物業(yè)”);項(xiàng)目建成后，在建設(shè)的綜合樓存在的前提下(不可抗力除外)，紅星家具集團(tuán)享有根據(jù)協(xié)議約定的分配比例分得該項(xiàng)目竣工物業(yè)的永久性使用權(quán);同時(shí)為便于該項(xiàng)目的整體規(guī)劃利用，中國(guó)農(nóng)業(yè)機(jī)械化科學(xué)研究院在項(xiàng)目建成后分得33%的建筑面積將全部由紅星家具集團(tuán)返租。
紅星美凱龍表示，由于租入物業(yè)由公司長(zhǎng)期租賃使用，租賃期限為40年，其租賃期與租賃資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用壽命一致。據(jù)此，公司將該租入物業(yè)確認(rèn)為融資租賃租入物業(yè)。因土地與房產(chǎn)不可分割，管理層將其認(rèn)定為一項(xiàng)融資租賃。
2018年新增借款181.84億元
紅星美凱龍2018年年報(bào)披露，2018年短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券等有息負(fù)債合計(jì)266.11億元，同比增長(zhǎng)60.61%。利息費(fèi)用為16.70億元，同比增長(zhǎng)32.46%。此外，還有 2.03 億元的利息費(fèi)用資本化。
回復(fù)顯示，2018年新增借款181.84億元。截止至2018年12月31日，短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券等有息負(fù)債(含一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券)較上年增加43.97億元，同比增長(zhǎng)17%，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加4.01億元，同比增長(zhǎng)35%。
對(duì)此，紅星美凱龍管理層認(rèn)為，2016-2018年，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流分別為39.83億元、65.28億元以及58.58億元，出租率及租金水平相對(duì)平穩(wěn)，2018年各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入均實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，公司整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流穩(wěn)定。此外， 截止至2018年12月31日，公司尚未使用的授信額度24億元，獲得批準(zhǔn)但尚未使用的融資額度58億元，保證資金需求。公司將持續(xù)豐富融資渠道，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，適度開展資產(chǎn)證券化、公司債以及與主要戰(zhàn)略合作銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸業(yè)務(wù)，形成的長(zhǎng)期負(fù)債，增加中長(zhǎng)期借款的占比，改善流動(dòng)性。
多重因素導(dǎo)致2018年第四季度凈利潤(rùn)下降
年報(bào)披露，第四季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 42.48 億元，同比增長(zhǎng) 31.20%;凈利潤(rùn)3.17 億元，同比下降 74.38%。對(duì)此，紅星美凱龍回復(fù)表示，由于營(yíng)業(yè)成本增加7.78億元，漲幅高于收入增長(zhǎng)幅度，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)毛利僅同比增長(zhǎng)9.70%、經(jīng)常性損益同比下降35.52%。經(jīng)常性損益同比下降主要與公司整體戰(zhàn)略布局、收入結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。
回復(fù)顯示，2018年第四季度公司建造施工及設(shè)計(jì)收入達(dá)到6.87億元，占總營(yíng)業(yè)收入的16.16%;相應(yīng)成本為4.86億元，占總營(yíng)業(yè)成本的30.10%，2018年第四季度建造施工及設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的毛利率為29.17%，低于集團(tuán)第四季度平均毛利率61.96%。由于毛利率低于集團(tuán)整體毛利率水平，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)成本的增長(zhǎng)幅度大于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度，從而導(dǎo)致凈利潤(rùn)增幅相對(duì)較小。此外，第四季度新開業(yè)委管商場(chǎng)34家，規(guī)模擴(kuò)張，管理業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)不斷擴(kuò)展，人工成本和企劃費(fèi)用的投入增加，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)成本上漲。
此外，2018年第四季度非經(jīng)常性損益較上年同期減少7.30億元，主要是由于營(yíng)業(yè)外支出以及公允價(jià)值變動(dòng)收益減少產(chǎn)生的影響。2018年12月7日，湖南省高級(jí)人民法院對(duì)紅星美凱龍與長(zhǎng)沙(樓盤)理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合作開發(fā)合同糾紛案進(jìn)行了一審宣判，紅星美凱龍將判決的賠付款1.10億元計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，因此對(duì)凈利潤(rùn)產(chǎn)生了較大影響。2018年第四季度投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益同比減少6.72億，主要是由于2017年第四季度有多家自營(yíng)商場(chǎng)開業(yè)，2018年第四季度租金預(yù)期增幅較去年同期有所放緩，因此相比2017年公允價(jià)值變動(dòng)收益有所下降。
標(biāo)簽： 紅星美凱龍 投資性房地產(chǎn)
營(yíng)業(yè)執(zhí)照公示信息
