雅居樂陳家二代掘金港股：兩個項目撐起一個房企IPO

不少地產(chǎn)二代都想憑借自己的努力開創(chuàng)一番新天地，然而卻很少有人能真正做到。近日，雅居樂集團董事會主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢長子陳思銘創(chuàng)辦的房地產(chǎn)開發(fā)公司景業(yè)名邦，向港交所遞交了招股書。

不少地產(chǎn)二代都想憑借自己的努力開創(chuàng)一番新天地，然而卻很少有人能真正做到。近日，雅居樂集團董事會主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢長子陳思銘創(chuàng)辦的房地產(chǎn)開發(fā)公司景業(yè)名邦，向港交所遞交了招股書。

年僅30歲的陳思銘，于2013年創(chuàng)立了景業(yè)名邦，至今擁有30個物業(yè)項目，總建筑面積300萬平方米，這一規(guī)模，在地產(chǎn)行業(yè)還顯得十分“迷你”。雖手握30個項目，但多數(shù)有待開發(fā)，景業(yè)名邦的業(yè)績幾乎全靠廣州的景業(yè)荔都和海南的景業(yè)清水灣兩個項目撐起。“地產(chǎn)二代”陳思銘想在地產(chǎn)行業(yè)有所施展，前路漫長。

小房企配備豪華管理團隊

招股書顯示，公司起源可追溯至創(chuàng)始人、主席兼執(zhí)行董事陳思銘于2013年成立的景業(yè)控股，起步資金由其家庭提供。陳思銘的起家，確實收到了家人的照拂，例如，廣州意濃是景業(yè)名邦主要附屬公司之一，在收購前，廣州意濃由陳思銘親屬名下公司全資擁有。2014年3月，景業(yè)控股(香港)以1.38億元人民幣從其親屬處收購了廣州意濃的全部股權。

在景業(yè)名邦初創(chuàng)與發(fā)展期，雅居樂的身影時常出現(xiàn)。景業(yè)名邦與雅居樂控股全資所有的番禺雅居樂簽署了10年的租賃合同，租用位于廣州番禺區(qū)的景業(yè)名邦大廈5208.6平方米的面積用于商業(yè)辦公及商店之用，每年的租金在100萬元至140余萬元之間。以今年的租金粗略計算，景業(yè)名邦大廈的租金不到17元/平方米/月。

景業(yè)名邦2018年的營收為13.29億元人民幣，不及雅居樂的零頭，但是，這家公司的高管團隊堪稱豪華，有多名成員都是雅居樂的老臣。執(zhí)行董事兼董事會副主席劉華錫1995年起就任職于雅居樂，曾出任雅居樂集團副總裁;執(zhí)行董事兼總裁鄭紅也是雅居樂老將，曾擔任廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理;執(zhí)行董事兼副總裁吳新平出任過雅居樂地產(chǎn)置業(yè)有限公司工程中心總經(jīng)理;執(zhí)行董事兼副總裁薛雙、執(zhí)行董事兼財務中心總經(jīng)理韋妙嫦、副總裁譚玉杏等人，都曾長期就職于雅居樂。

在接受媒體采訪時，雅居樂方面表示：“雅居樂和景業(yè)名邦是兩家完全獨立經(jīng)營的公司，不存在同業(yè)競爭。雅居樂也沒有入股景業(yè)名邦的計劃，不會參與IPO。”

2014年，景業(yè)名邦收購廣州意濃后，在廣州就擁有了首個住宅項目景業(yè)荔都，之后，業(yè)務拓展到了海南、云南及湖南省，包括約10萬平方米的可供出售或出租的已竣工物業(yè)、60萬平方米的在建物業(yè)以及230萬平方米持作未來開發(fā)物業(yè)。也就是說，景業(yè)名邦竣工物業(yè)和在建物業(yè)只有70萬平方米，占全部土地的不足1/4。

開發(fā)緩慢，讓景業(yè)名邦名下的4個地塊被有關政府機關認定為閑置土地。根據(jù)有關規(guī)定，非政府原因造成的土地閑置，不僅有可能遭到有關部門處罰，嚴重的還有會被無償收回土地。招股書中披露的兩個閑置地塊，一個已經(jīng)被當?shù)卣P款100萬元，不過，項目如今已接近竣工;另一個最晚可至今年10月底前開工建設。

兩個項目撐起九成以上營收

景業(yè)名邦近三年的業(yè)績持續(xù)增長，2016~2018年，景業(yè)名邦的收益分別約為6.41億元、8.38億元、13.29億元人民幣，毛利率為25.7%、32.2%、38.6%，純利潤為8450.7萬元、8607.8萬元、3.82億元，經(jīng)調(diào)整純利率為6.3%、7.3%、13.1%。

來源：景業(yè)名邦招股書

但根據(jù)招股書披露，這三年，景業(yè)名邦絕大多數(shù)的營收均由兩個住宅項目貢獻。2016年，廣州的景業(yè)荔都一期、海南的景業(yè)清水灣3號一期與二期共獲得收益約6.25億元，占當年總收益的97.5%;2017年，景業(yè)荔都一期、景業(yè)清水灣3號一期與二期共獲得收益約7.83億元，占當年總收益的93.46%;2018年，景業(yè)荔都一期和景業(yè)清水灣3號一期、二期及三期共獲得收益約12.46億元，占當年總收益的93.74%。

財經(jīng)評論員嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端表示，景業(yè)名邦對廣州和海南的兩個項目過度倚重，廣州的房地產(chǎn)市場問題不大，但海南已經(jīng)全島限購，其之后的項目去化壓力可想而知，可能會對公司業(yè)績造成影響。他稱，為應對海南限購，一些房企已經(jīng)將業(yè)務轉移至廣西和云南市場。

海南的景業(yè)清水灣3號項目，距離成就雅居樂行業(yè)地位的雅居樂清水灣只有5公里車程，2018年，景業(yè)清水灣3號共產(chǎn)生收益11.56億元，占到景業(yè)名邦全年營收的86%。

隨著海南全島限購的實施與環(huán)保風暴的來臨，海南房地產(chǎn)市場風雨飄搖。有數(shù)據(jù)顯示，雅居樂海南區(qū)域去年的銷售額為100億元，而2017年其單個項目就曾賣出170億元。如今，景業(yè)名邦在海南還有1個在建項目、3個待開發(fā)項目。

景業(yè)名邦的一些財務指標也有待優(yōu)化。2016~2018年，公司年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為2.56億元、2.98億元、2.19億元，并未隨著業(yè)績大幅增長而增多。2017年、2018年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流連續(xù)兩年為負，分別約為-2.71億元、-2.1億元。

2016~2018年，景業(yè)名邦總借款分別約為7.33億元、11.22億元及7.58億元，凈負債率為614.4%、194.1%及42.0%。招股書稱，2018年凈負債率下降，主要是由于2018年銀行及其它借款總額減少約3.64億及產(chǎn)生年度溢利3.82億使得總權益進一步增加。不過，2018年溢利大幅增加至3.82億，則與出售附屬公司獲得收益有關。

(文章來源：中新經(jīng)緯)

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