樓面地價(jià)的計(jì)算方式是什么？影響樓面地價(jià)的因素有哪些？

樓面地價(jià)的計(jì)算方式是什么?

地價(jià)也可以簡(jiǎn)單理解為在土地上建房后單價(jià)中包含的土地成本。

1.地價(jià)的計(jì)算公式：

樓層價(jià)格=總地價(jià)規(guī)劃建筑面積=單位地價(jià)規(guī)劃容積率。

規(guī)劃建筑面積=土地面積容積率。

容積率=地上建筑總面積規(guī)劃用地面積。

2.例如：2009年12月26日拍賣(mài)的2009-22號(hào)地塊。土地面積13145平方米，綠地率 25%，建筑密度 25%，建筑高度80米，容積率3.2。最后，成交價(jià)格為4.63億元。底價(jià)=463000000/(13145x3.2)=11007元/平方。

3.與地面基準(zhǔn)地價(jià)相比，地價(jià)易于理解、易于操作、易于應(yīng)用、便于更新。是政府和開(kāi)發(fā)商都愿意接受的定價(jià)方式。

底價(jià)已經(jīng)成為房?jī)r(jià)的重要組成部分，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該考慮，政府也應(yīng)該注意。只有知道底價(jià)是多少，才能了解開(kāi)發(fā)商的真實(shí)成本，進(jìn)而知道如何計(jì)算底價(jià)，才能估算出開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率，對(duì)買(mǎi)房有一定的指導(dǎo)意義。

影響樓面地價(jià)的因素有哪些?

1.影響地價(jià)的一般因素，一般因素是指影響地價(jià)的一般、共同和共同因素。

2.影響地價(jià)的區(qū)域因素，是指自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合產(chǎn)生的具有區(qū)域特征的影響地價(jià)的因素。在對(duì)土地資源價(jià)格的影響中，相同的區(qū)域因素以不同的方式對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生不同的影響，有些區(qū)域因素對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生直接影響，有些區(qū)域因素產(chǎn)生間接影響。

3.影響地價(jià)的單個(gè)因素，宗地條件和特征對(duì)宗地地價(jià)的影響，是造成同一地區(qū)宗地價(jià)格差異的重要因素。特別是同一地塊內(nèi)不同的因素，不同的土地用途會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生不同的影響。

4.不同用途地價(jià)的影響因素：其中包括居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地。

5.在合理的空間環(huán)境下，容積率越大，土地利用率越高，建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越大，地價(jià)越高，但增長(zhǎng)呈遞減規(guī)律。體現(xiàn)在地價(jià)上，一般來(lái)說(shuō)，容積率越大，地價(jià)越小。然而，由于地價(jià)形成機(jī)制的復(fù)雜性，這一規(guī)律在不同用途和不同地區(qū)有著復(fù)雜的變化。

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